商品房買賣合同案例

文:本刊 孟繁江

案情簡介

2010年9月6日,原告知某代表豪駿企业與被告利豐房地產開發有限企业簽訂商品房買賣合同。雙方約定,原告購買被告開發的興發社區商品房一套,建築總面積160平方米,單價3000元/平方米,總價48萬元,交房日期為2011年5月1日前。付款方式為分期付款,首付30%,後憑本《商品房買賣合同》與銀行訂立按揭貸款合同。簽約當日原告根據約定向被告交付了總房價30%的144000元首付款。

合同簽訂前,原告提出所售商品房的廚房、餐廳的格局不適合作商務辦公用房,被告遂向原告承諾可將廚房、餐廳的隔牆打掉,同時更改了戶型圖並附於合同。2010年10月,被告催促原告向銀行辦理貸款手續,而原告認為被告承諾更改的戶型有不能履行的可能,所以一直未辦理按揭貸款。2011年8月30日交房時,知某發現開發商未按照合同中約定戶型圖進行建造,沒有打掉承重牆。協商未果,2012年1月,原告向法院起訴,稱被告簽訂合同時欺詐,要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即被告在逾期交房期間原告的房租(5月1日至8月30日,共120天。每月租房2600元,4個月,共10400元。),及逾期交房的違約金,按合同約定每日100元計,100元×4個月×30日=12000元,以上共計22400元,並主張被告繼續履行合同。被告認為,因原告未及時辦理按揭貸款手續,所以原告應負逾期付款的違約責任,同時主張解除合同。

法院判決

經法院審理查明:雙方簽訂的合同是真實意思表示,作為合同附件的「戶型圖」是合同的組成部分,具有合同效力;不支撑原告「欺詐」的主張,因為簽訂合同時,原告已經預料到被告不可能按照附件的「戶型圖」交房,而售樓員當時不具有專業知識,對此應該由被告承擔責任;合同規定的雙方違約責任,不違背法律的規定,合法有效。原告主張的損失賠償,都有相應的證據佐證,法院給予支撑;被告的辯駁不予採信,支撑原告的不安抗辯權。雙方當事人都表示願意調解,經法院調解,達成協定如下:被告自調解協議簽字之日起10日內,向原告支付16000元賠償金;雙方繼續履行合同,原告辦理按揭,被告交付廚房、餐廳不改造的房屋;雙方平均承擔本案訴訟費用。雙方均未上訴。

法律分析

該案涉及的主要法律問題包括該合同是否構成欺詐及其救濟方法,以及不安抗辯權問題。

首先,所謂不安抗辯權,是指在雙務合同中,當後履行義務一方當事人出現財產狀況嚴重惡化,或者喪失及可能喪失履行債務能力等情形時,應先履行義務的一方當事人可以主張不安抗辯,在對方未履行義務或提供擔保之前,可以拒絕履行自己的義務。

不安抗辯權的發生基於雙方互有義務的合同。雙務合同成立後,後履行義務當事人的情況發生了變化,這種變化導致其不能履行合同或者可能無法履行合同,應當先履行合同義務的當事人就可以行使不安抗辯權,中止合同的履行。行使不安抗辯權,舉證責任在先履行合同義務的當事人,應當有證據證明對方不能履行合同或者有不能履行合同的可能性。當事人行使不安抗辯權後,應當马上通知對方當事人。不安抗辯權屬延期抗辯權,當事人僅是中止合同的履行。倘若對方當事人提供了擔保或履行義務,不安抗辯權消滅,當事人應當履行合同。應當先履行合同的當事人行使了不安抗辯權,對方當事人既未提供擔保,也不能證明自己的履約能力,行使不安抗辯權的當事人有權解除合同。當事人錯誤行使不安抗辯權的,應當承擔違約責任。

本案原告簽訂合同時,就預料到被告極有可能不能按約拆掉承重牆履行合同,而仍與其簽訂合同,其後主張欺詐,明顯有陷被告於不利的預謀。所以,其主張「因被告的欺詐才陷入了錯誤並作出了意思表示」,法院不予採信。

其次,欺詐是指「一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示」的行為。該案中,被告作為房地產開發商,應知道承重牆不能拆的規定,但其為符合原告的要求,任意更改戶型圖,具有欺詐的故意。後經法院查明,與原告簽訂合同的銷售人員是剛入職,欠缺專業知識和培訓,自以為房間可以任意改動,主觀存在過錯,應該由開發商承擔責任,但說故意欺詐言過其實。

第三,欺詐合同的救濟方法。我國《合同法》規定:「一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。」該條對欺詐性合同,賦予受害人在起訴或仲裁的過程中有二種方法可供選擇:如受害人認為合同繼續有效對其有利,可要求變更合同;如果受害人認為合同繼續有效對其不利,可請求法院和仲裁機構撤銷該合同。同時,《合同法》又規定:「有下列情形之一的,撤銷權消滅:(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。」而本案中自受害人知道或者應該知道被欺詐的事由之日起即從2010年10月至起訴的2012年1月之日止,已經超過了一年,所以該撤銷權已經消滅。

根據《民法通則》第115條:「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或採取補救措施,並有權要求賠償損失」。我國《合同法》第114條規定:「當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。」由此可見,損害賠償與支付違約金都是合同責任的主要形式,二者並不矛盾。損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數額與實際損失並無必然聯繫,即使在沒有損害的情況下也應該支付違約金。

對於本案,如果支付補償性違約金(合同約定:逾期交房在九十日內,以每日100元計),不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔損害賠償責任,以彌補違約金的不足部分。這時違約金與賠償金可以並用,但需以實際損失作為責任的最高限額。當事人約定的補償性違約金未達到實際損失數額的,還要承擔損害賠償,而損害賠償不得超過實際損害。因此,原告要求被告繼續履行交付房屋的義務,並損失賠償,得到法院支撑。本案調解結案,雙方都沒有上訴,取得很好社會效果。

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