房地產的轉型之變

文:深圳 成宇君

轉型突圍是房地產開發商的主旋律

王健林說,中國房地產高速成長的時期就是10年左右,持這種觀點的人不在少數。房地產本就不是一個萬歲行業,英美法日等發達國家的房地產市場都經歷了從供需兩旺、蓬勃發展到需求萎縮、從業人員驟減的發展歷程。目前,我國房地產行業發展趨緩已是一個不爭的事實,2013年上市房企的平均利潤率只有17.9%,平均淨利率只有13%,而今年上半年這一數字還是19.2%,去年同期更是達到21.3%。

是什麼引起這種行業需求變化?雖然經濟增長、住房抵押政策、土地財稅等都是推動地產行業發展的重要因素,但說到底,無論什麼需求,背後都是人。美國房地產價格於1969-1989年進入上升通道,並於1989年達到頂點後,步入長達30年的價格下行期,主要原因就是美國二戰後「嬰兒潮」(1946-1964年)所推動的人口需求變化。這與我國現實發生的情況非常相似,影響我國房地產二十年蓬勃發展的最基本因素,也是人口,即人口總量和結構的變化:我國2004年以來城市住宅價格持續快速上漲,其根本原因,一是20世紀80年代生育高峰的出生人口集中進入婚齡,導致適齡購房人口總量增大;二是城鎮化進程導致人口結構的變化,農村人口進城所產生的大量住宅需求。因此,隨著嬰兒潮餘波漸平,老齡化率提高等人口結構變化,以及城鎮化率逐步提高到合理水平,房地產行業在中長期可能面臨的需求萎縮危機,恐怕並非危言聳聽。

房地產開發商的三種轉型突圍方向

細心觀察,地產開發商們已經為行業可能到來的衰退進行了準備,轉型突圍,勢必成為地產開發商的發展主旋律。在此,總結一下開發商們正在進行的三種轉型突圍方向。

第一個方向是,由城市住宅地產或商業地產向学问旅遊地產、生態養老地產等產業地產轉型,實現行業細分下的多元發展。

與早期地產商「掛著旅遊地產的羊頭、賣城市地產的狗肉」不同,近年來優秀同行們都是真刀真槍向学问旅遊地產和生態養老地產轉型。

萬達集團看准学问旅遊這個「長壽行業」,專門成立学问旅遊規劃研究院,佔領長白山斥資230億元打造「萬達長白山國際旅遊度假區」,在青島投資上百億元建設全球最大的影視產業基地──青島東方影都,在武漢投入大型奇幻音樂舞臺劇《海棠秀》等,萬達的目標是把萬達学问旅遊產業做成像迪士尼一樣的世界一流旅遊品牌。可以預見,萬達集團將可能成為我國旅遊地產領域的重要領軍企業。華僑城集團也重新定位於「以学问為核心,旅遊為主導,中國領先的現代服務業集聚型開發與運營商」,他的目標是成為学问旅遊領域的龍頭企業。 養老地產方面,目前全國已有超過80家房地產商進入養老地產領域,而公開信息披露的養老地產資金已近千億,養老地產項目也已超過百個。萬科、遠洋、綠城、保利、首創置業、復興等大牌房企早已亮出各自的「養老計劃牌」。除各大房企外,險資也正加緊步伐在養老地產市場跑馬圈地,泰康人壽、新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險企业紛紛進行佈局投入,積極進行養老地產的投資和運營。

第二個方向是,由地產開發商向地產運營綜合服務商轉型,實現混業創新的多元化融合。

近年來,地產與互聯網行業的融合化發展引人注目,金地「雲服務」、世貿「雲服務」、綠地「智慧雲」成為行業新名詞,地產大鱷們探索向地產運營綜合服務商轉化的新途徑。

「雲服務」是開發商整合全體客戶的服務平臺體系, 「雲居家」提供從老人護理、兒童看護和家政服務等;「雲教育」能夠為6~70歲各年齡段的業主提供教育服務;「雲健康」通過農莊、私人醫生等為業主在吃、運動、醫療保健等方面提供健康保障;「雲商旅」通過整合餐飲、交通、住宿、會務等資源,為業主提供便捷、品質的商旅服務;等等。資源的整合讓業主們的生活變得更便利、更輕鬆,生活品質更高,成為房地產行業全新的服務模式。

此外,萬科以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行,打造第五食堂服務於全國38.23萬的萬科業主;花樣年集團搭建社區服務平臺、做物業託管、社區小金融服務、社區電商平臺,讓房地產幫物業來生產客戶;近日又出現房地產金融開發平臺,使開發商的投資渠道得到拓展,購房者的融資渠道更加多元;──這些都是地產開發商對行業融合式轉型的有益嘗試。

第三個方向是,海外拓展的轉型佈局,迎合中國高收入人群新的投資方向。

近年來大開發商們積極向海外拓展進軍。2012年萬科收購香港南聯地產,為實現國際化進行鋪墊;2013年2月,萬科高調宣佈與美國地產企业鐵獅門(TISHMAN SPEYER)共同開發三藩市富升街地塊。萬達集團每年都進行有計劃的海外並購,從兩年前就已開始陸續並購美國的電影院線,並購英國的遊艇,在英國投資酒店。綠地集團已進駐四大洲六個國家八座城市,在韓國濟州、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、巴賽隆納、美國洛杉磯、泰國等地佈局了項目多達十餘個,累計海外投資達200億人民幣。碧桂園在馬來西亞的投資總額已經高達100億元人民幣。

值得注意的是,目前中國開發商在海外市場鎖定的客戶仍舊是華人群體。萬科在美國所開發房產的目標客戶為國內因政策限制喪失購買資格的富人,因此三藩市成為萬科在美國落地的首選。「30萬,全家可獲馬來西亞居留權」的「第二家園計劃」,則是碧桂園在國內進行馬來西亞住房營銷的最大亮點。

敏銳察覺潛在的海外投資需求,從而積極拓展海外市場,把蛋糕做大,成為眾開發商實現戰略轉型突圍的第三個方向。

中國房地產行業正在進入一個變革的時代,生存環境和市場本身已經悄然改變,房地產企業面臨轉型的挑戰與機遇,也許只有在這一點上,大家都是平等的。或許,從來沒有不好的行業,行業危機中蘊藏著無限想像空間和發展機遇,企業今天所做的轉型和努力,將會決定企業未來的發展和地位。

(编辑現供職於深中投企业)

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